Perustelut
Sote- ja pelastuskiinteistöjen yhtiöittämisvelvollisuus perustuu kilpailuneutraliteetin turvaamiseen. Yhtiöittämisvelvollisuus perustuu kuntalain 126 §:ään, jonka mukaan kunnan hoitaessa 7 §:ssä tarkoitettua tehtävää kilpailutilanteessa markkinoilla sen on annettava tehtävä osakeyhtiön, osuuskunnan, yhdistyksen tai säätiön hoidettavaksi (yhtiöittämisvelvollisuus). Kunnan tuli 1.1.2026 mennessä yhtiöittää sellaiset sote- ja pelastuskiinteistöt, joita se vuokraa hyvinvointialueelle. Tarkoituksena on estää kuntien mahdollinen kilpailuetu yksityisiin toimijoihin nähden. Kuntaliiton ohjeistuksen mukaan yhtiöittämisvelvollisuudesta voidaan poiketa, jos markkinavaikutukset ovat vähäisiä. Tällöin kunta voi jättää kiinteistön yhtiöittämättä, mikäli se voi esittää perustelut sille, ettei toiminta vääristä kilpailua tai estä markkinoiden toimivuutta. Yhtiöittämättä jättäminen edellyttää dokumentoituja ja tapauskohtaisia arvioita, kuten seuraavia: Onko alueella toimivaa toimitilamarkkinaa tai vaihtoehtoista tilatarjontaa? Ovatko vuokrasopimukset pienimuotoisia, lyhytaikaisia tai kohdistuvatko ne tiloihin, joilla ei ole todellista markkina-arvoa? Onko hyvinvointialueen näkökulmasta kyseessä ainoa mahdollinen palvelutila? Selvitys markkinavaikutuksista ja kilpailuneutraliteetista muodostaa perustan mahdolliselle yhtiöittämättä jättämiselle. Päätöksessä on suositeltavaa viitata kirjalliseen arvioon, joka osoittaa, miksi yhtiöittäminen ei ole välttämätöntä. Kunta itse arvioi, onko kunnan alueella toimivaa sote- ja pelastuskiinteistöjen markkinaa huomioiden sen, että kynnys tulkintaan, ettei kunnassa olisi em. tilojen kiinteistönvuokrausmarkkinoita, on korkea.
Kuntaliitto on julkaissut keväällä 2025 ohjeen kunnille niiden harkitessa sote-kiinteistöjen yhtiöittämättä jättämistä markkinavaikutusten vähäisyyden perusteella.
Yhtiöittämättä jättäminen edellyttää dokumentoituja ja tapauskohtaisia arvioita, esimerkiksi:
· Onko alueella toimivaa toimitilamarkkinaa tai vaihtoehtoista tilatarjontaa?
· Ovatko vuokrasopimukset pienimuotoisia, lyhytaikaisia tai kohdistuvatko ne tiloihin, joilla ei ole todellista markkina-arvoa?
· Onko hyvinvointialueen näkökulmasta kyseessä ainoa mahdollinen palvelutila?
Selvitys markkinavaikutuksista ja kilpailuneutraliteetista muodostaa perustan mahdolliselle yhtiöittämättä jättämiselle. Hyvinvointialueen Rautalammin kunnalta vuokraamien sotekiinteistöjen talous ja vuokrasopimukset eivät ole riittävän kannattavia kiinteistösijoittajalle. On erittäin epätodennäköistä, että Rautalammin kunnan omistamille sotekiinteistöille löytyisi sijoittajakysyntää. Rautalammin kunta on selvittänyt oheisia asioita omana työnään ja käyttänyt yhtiöittämisselvityksessä apuna FCG Oy:n konsulttia.
Rautalammin kunta vuokraa Pohjois-Savon hyvinvointialueelle seuraavia toimitiloja: paloasema, Palvelukoti Pauliina, terveyskeskus sekä työkeskus.
Pohjois-Savon hyvinvointialueen aluehallitus on linjannut kunnilta vuokrattavien toimitilojen jatkovuokrausperiaatteita. Linjausten mukaan hyvinvointialue vuokraa tiloja vain todelliseen käyttöön (tyhjiä/ylimääräisiä tiloja ei vuokrata), 3+1 -sopimusten optiovuosia ei lähtökohtaisesti käytetä, ja jatkettavat sopimukset tehdään pääsääntöisesti toistaiseksi voimassa olevina enintään 12 kuukauden irtisanomisajalla (pidemmät sitoumukset edellyttävät investointisuunnitelman hyväksyntää).
Markkinaselvityksen mukaan Rautalammilla ei ole tapahtunut yhteiskunnallisiin kiinteistöihin kohdistuneita kauppoja vuosina 2014–2025.
Sijoittajien kiinnostus kohdistuu tyypillisesti kasvukeskuksiin tai niiden välittömään läheisyyteen; Rautalampi sijaitsee merkittävän etäisyyden päässä lähimmistä isoista kaupungeista.
Sijoittajat ovat lisäksi tyypillisesti kiinnostuneita pitkistä, noin 20 vuoden vuokrasopimuksista, kun taas hyvinvointialueet ovat haluttomia tekemään pitkiä vuokrasopimuksia mm. palveluverkon uudelleenarvioinnin vuoksi; poikkeuksena mainitaan tyypillisesti paloasemat.
Markkinaselvityksessä todetaan myös, että verrokkialueiden tuottovaatimukset (esim. 10–13 %) ovat “erittäin kaukana” hyvinvointialueiden tarjoamien vuokratasojen määrästä.
Edellä kuvattu ympäristö (1) heikko transaktiomarkkina, (2) sijoittajien pitkän sopimuksen vaatimus sekä (3) hyvinvointialueen lyhyitä sitoumuksia painottavat periaatteet muodostavat kokonaisuuden, jossa yhtiöittämisen keskeinen hyötyperuste (markkinaehtoinen omistus- ja rahoitusjärjestely sekä ennustettava vuokrakassavirta) ei toteudu sote-kiinteistöissä ilman merkittävää lisäriskiä.
Yhtiöittämisvaihtoehtoon liittyy useita kustannus- ja riskitekijöitä:
-
Vuokrakassavirran epävarmuus: nykyisen vuokratason jatkuvuuteen liittyy merkittävää epävarmuutta.
Lisäksi voi olla epäselvyyttä siitä, mitä tiloja hyvinvointialue lopulta tarvitsee, jolloin osa tiloista voi jäädä käyttämättä tai vähäisemmälle käytölle.
-
Yhtiörakenteen perustamis- ja ylläpitokustannukset sekä vuokralaisriski: uuteen yhtiöön siirtämisessä heikkoutena on, että toiminnan perusteet on rakennettava alusta (johto, hallinto, taloushallinto jne.), ja uhkana on korkea vuokralaisriski tilanteessa, jossa vuokralaisia on käytännössä yksi (hyvinvointialue).
-
Hankintojen ja palveluiden kustannusriski: samat palvelut voivat yhtiön hankkimina muodostua kalliimmiksi, koska yhtiö on pienempi ostaja, ellei se pysty hyödyntämään kunnan kilpailuttamia sopimuksia.
-
Verovaikutukset (varainsiirtovero): jos varainsiirtoverohelpotus ei sovellu ja kohteita ei siirretä apporttina, arvioitu varainsiirtovero on laskelmien mukaan noin 18 044–143 903 euroa (laskentaperusteina tasearvo/tekninen arvo).
Yllä olevien seikkojen perusteella yhtiöittämisellä ei saavuteta tässä tilanteessa sellaista riskikorjattua hyötyä, joka perustelisi lisäkustannukset ja operatiivisen monimutkaisuuden.
Yhtiöittämisvelvollisuus koskee kuntalain mukaan toimintaa, joka tapahtuu kilpailutilanteessa markkinoilla; taustalla on kilpailuneutraliteetti ja se, että kunta voi yrityksenä toimien hyötyä mm. verovapaudesta ja saada kilpailuetua.
Arviossa on kuitenkin huomioitava paikalliset olosuhteet ja toiminnan markkinavaikutus. Selvityksessä todetaan, että vuokrakohteiden vähäinen osuus ja toiminnan paikallisuus voivat viitata vähäiseen kilpailuvaikutukseen, ja useat seikat (mm. palvelujen tuotannon maantieteellinen sidonnaisuus ja lainsäädännöstä johtuvat rajoitteet) voivat viitata siihen, ettei toiminta tapahdu markkinaympäristössä; lisäksi verotuskäytännössä vuokraustoimintaa ei pidetä elinkeinotoimintana, ellei toiminta ole hyvin laajaa.
Lisäksi kuntalain poikkeuksena yhtiöittämisvelvollisuuteen voidaan huomioida vähäinen toiminta, jonka osalta markkinavaikutus jää pieneksi; selvityksessä viitataan myös kilpailulain erilliskirjanpitovelvollisuuden käytännön rajaan (40 000 euroa liikevaihto/vuosi) vähäisyyden arviointia tukevana käytännön tason viitteenä.
Kokonaisuutena arvioiden yhtiöittämisvelvollisuus ei näyttäydy sote-kiinteistöjen osalta tässä tilanteessa yksiselitteisenä, ja yhtiöittämiseen liittyvät taloudelliset ja toiminnalliset riskit korostuvat suhteessa saavutettaviin hyötyihin.
Johtopäätöksenä voidaan todeta että, kunnan on tarkoituksenmukaista jatkaa sote-kiinteistöjen omistusta ja vuokrausta nykyisellä toimintamallilla. Hyvinvointialueen jatkovuokrausperiaatteet (toistaiseksi voimassa olevat sopimukset, enintään 12 kk irtisanomisaika ja tilatarpeeseen sidottu vuokraus) sekä paikallinen markkinatilanne (ei transaktioita, sijoittajien pitkien sopimusten vaatimus, tuottovaatimustaso suhteessa vuokratasoihin) eivät tue yhtiöittämistä tässä vaiheessa.